5棟10室基準

こんにちは。大阪市西区の税理士・FP（ファイナンシャルプランナー）事務所、門田会計事務所です。

5棟10室基準と言う基準をご存知でしょうか？

不動産の貸付で所得を得ている人は「不動産所得」となります。この不動産の貸付において事業として行われているかどうか（事業的規模）で、所得税や個人事業税の取り扱いが少し異なります。

この判定方法は、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか、どうかによって「実質的」に判断します。

ちなみに事業的規模で有れば、青色申告控除が65万円使え、また青色申告の場合事業専従者給与、白色申告の場合事業専従者給与の適用が有ります（その他所得金額の計算上相違点が有ります）。個人事業税については事業的規模になると対象になります。

「実質的」に判断すると言っても個々で判断が難しいところで、「形式的」に判断する基準が無いのか？と言う話になりますが、有ります。

１．貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

２．独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

この２つのいずれかに当てはまれば「原則として」事業として行われているものとされています。これを「5棟10室基準」と呼んでいます。

これが混在している時は合わせて判断し（例えば独立家屋１棟、アパート８室の場合、１棟＝２室と考え、１０室以上に該当するなど）、共有者がいる場合は共有持分で按分するわけでは無く実際の室数、棟数で判断します。

では駐車場の場合はどうなるのか？

これについては、資料の原本（国税庁見解・東京局質疑応答集）を探しても、原本自体が何処にも見つからなかったので一概に言えませんが…

調べると駐車場の契約５件を貸付１室として考えている考え方が、一般的な様です。

ただ、ここで注意して欲しいのが、所得税と個人事業税の取り扱いは異なると言う事です。

大阪府の場合、以下については不動産貸付業に当たるとされています。

住宅…①アパート、貸間等の一戸建住宅以外の住宅→１０室、②一戸建住宅→１０棟

住宅以外…③独立家屋以外の建物→１０室、④独立家屋→５棟

土地のみ…⑤住宅用土地→貸付契約件数が１０又は貸付面積が2,000㎡、⑥住宅用土地以外の土地→貸付契約件数が１０

①～⑥を併せて貸し付けている場合→室数、棟数又は土地の貸付契約件数の合計数が１０

※　この基準未満でも建物貸付総面積が600㎡かつその収入が年1,000万円以上である場合は不動産貸付業に当たります。

また、駐車場業については以下の基準に従っています。

建築物でない駐車場（青空駐車場）…収容可能台数→10台

建築物である駐車場…収容可能台数→1台（つまり構築物である駐車場があれば、駐車場業に当てはまる）

この所得税と個人事業税の取り扱いの差によって所得税はかかり個人事業税がかからない場合など出てくるかも知れません。

詳しくは、お近くの税務署又は都道府県事務所、顧問税理士にお尋ね下さい。

ではでは。