土地の評価の話

金融の税金の話ばっかり疲れてきたかもしれませんので、今日は別の話を書きたいと思います。

相続税について、相続税法第22条よると財産の価格は時価とされています。

通常の土地（農地や山林では無く通常の宅地の意味で使っています）の評価は路線価又は倍率評価とされています。これは相続税法に載っている訳では有りませんが、財産評価通達と言って税務署等の内部の通達に記載されています。

この通達自体は、法律の納税者を縛る拘束力は有りませんが、この通達により計算する事が便利ですし、この通達通りに計算すると税務署等の調査をされる心配も有りません。時間的にもコスト的にもこの通達があった方が良いです。また、これらを無視する事も出来ません。

通常この土地の評価は時価の8割ぐらいだと言われています。

だから時価を超える事がほぼ無いのですが、時価の方がこの財産評価通達より小さくなった場合は、どうなるのか？

相続税の例では有りませんが、平成15年6月26日の最高裁判例によると固定資産税をかける際の価格について時価を超えている場合は時価として評価すべきとしています。

つまり財産評価によらず、時価で評価しても間違いでは無いと考えられます。この場合、時価を算定するには不動産鑑定士の鑑定評価等が必要になってきます。

自分の土地の評価に不満が有る時は一度「時価」を算定するのも一つの手かもしれません。

また、土地は形状によって様々評価が変わってきます。綺麗な正方形の形とガタガタな形の土地とではガタガタな形の土地の方がその土地の利用価値は低いですよね。ですので、土地の価格が下がります。

では、通常の土地が著しく広い場合はどうなるのか？

通達24－4に広大地の評価と言って、大きく土地の評価を減額出来る制度が有ります。これは一定の場合のみ使用する事が出来ますが、その適用の判断は極めて難しい為、お近くの税務署又は顧問税理士に相談にした方が良いと思います。当事務所も勿論相談を承っております。

最後に昨年出た有名な判例を紹介して今日のブログは終了したいと思います。

相続税法による（12－2）と墓所、霊びょう及び祭具並びにこれらに準ずるものは相続税が非課税とされています（第12条2項）。

相続税基本通達によると「これに準ずるもの」とは、庭内神し、神だな、神体、寝具、仏壇、位はい、仏像、仏具、古墳等で日常礼拝の用に供しているものとされています。

この「庭内神し」の敷地やその附属設備について昨年判決が有り、この敷地についても、「庭内神し」と密接不可分で有る場合は相続税は非課税で有るとされました。

※庭内神しとは、一般に、屋敷内にある神の社や祠等といったご神体を祀り日常礼拝の用に供しているものをいいます。

大きいのは、この土地部分が非課税とされた事です。それまで土地について課税で計算してた訳ですから、多くは有りませんが還付請求も有ったと思います。

今回は土地の評価についてのブログでした。

ではでは。

 

 

大阪市西区の税理士・FP事務所、門田会計事務所。

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